Naložba v nove nepremičnine - Kdaj je smiselna in kakšni so donosi?

Naložbe v nepremičnine že dolgo veljajo za eno najbolj varnih in zanesljivih oblik plemenitenja premoženja. Slovenci, znani po visokem deležu lastniških stanovanj, nepremičnine pogosto vidimo kot simbol stabilnosti in finančne varnosti.

Naložba v nepremičnine prinaša mnoge koristi, kot so dolgoročna rast vrednosti, zaščita pred inflacijo in pasivne prihodke v obliki najemnin. Toda kdaj je naložba v nepremičnine res smiselna in kaj lahko realno pričakujemo glede donosov?

V tej objavi boste pridobili celoviti vpogled v prednosti, slabosti in potencialne alternative investiranja v nepremičnine ter odgovore na ključna vprašanja, s katerimi se soočajo potencialni investitorji, ko se odločajo o nakupu nepremičnine kot investicije.

Glavne prednosti naložbe v nepremičnine

Nepremičnine kot investicija ponujajo več ključnih prednosti, ki jih številni vlagatelji cenijo. Te so:

1. Dolgoročna rast vrednosti

Zgodovinski podatki kažejo, da cene nepremičnin dolgoročno rastejo. Ta rast je pogosto povezana z gospodarskim razvojem, urbanizacijo, dviganjem cen gradbenih storitev in rastjo povpraševanja po stanovanjskih enotah.

Na svetovni ravni povprečna rast cen nepremičnin skoraj vedno presega stopnjo inflacije, ki običajno znaša med 2 % in 4 % na leto, odvisno od regije in obdobja. V Sloveniji smo v zadnjem desetletju beležili mnogo hitrejšo rast cen nepremičnin, stabilno rast pa se pričakuje tudi v prihodnje, predvsem zaradi pomanjkanja ponudbe in rasti cen gradbenih storitev.

Občasno se cene nepremičnin tudi znižajo, kot se je pri nas zgodilo po veliki finančni krizi 2008, vendar so takšni padci skrajno redki, na dolgi rok pa se izravnajo.

2. Pasivni prihodki prek najemnin

Oddajanje nepremičnin omogoča tudi stabilen tok pasivnega prihodka. Pri pravilni izbiri nepremičnine, lokacije in načina oddajanja (dolgoročni ali kratkoročni najem), lahko z najemnino pokrijete stroške vzdrževanja, zavarovanj in seveda ustvarite še dodaten donos. Povprečni letni donos od oddajanja nepremičnin se na svetovni ravni giblje med 3 % in 5 %, v nekaterih regijah je celo višji.

Višjo donosnost je možno doseči predvsem v regijah z ugodnimi razmerji med ceno nepremičnine in višino najemnin. Vendar pa lahko stroški vzdrževanja, davki in tveganje izpada najemnine zmanjšajo neto donosnost najemnin na približno 3 – 4 % letno ali še nekoliko manj.

Previdna izbira lokacije in učinkovito upravljanje sta ključna za stabilne donose, pomembna je tudi kakovost nepremičnine in seveda ali gre za novo gradnjo ali ne.

Poglejmo si hipotetični primer – predpostavke:

• Nakup stanovanja v vrednosti 360.000 €, ki ga je potrebno še opremiti v ocenjeni vrednosti 40.000 €. Skupna vrednost investicije je tako 400.000 €. Gre za novo stanovanje cca. 62 – 70 m2 uporabne površine, dodatnim balkonom in shrambo ter 1 – 2 parkirnimi mesti.
• Rast vrednosti stanovanja je ocenjena na 3,5 % letno, kar sovpada z rastjo cen gradbenih storitev.  To je sicer 1 % več kot znaša standardna inflacija, saj je značilno, da stroški gradbenih storitev rastejo hitreje kot inflacija.
• Najemnina znaša cca. 3,75 % vrednosti stanovanja, kar znaša 1.500 € na mesec prvih pet let, nato 1.750  € na mesec zaradi rasti cen najemnin. Predpostavljeno je, da se najemnina ne usklajuje z rastjo cen vsako leto, kot je značilno za poslovne nepremičnine, vendar se po nekaj letih proporcionalno poveča.
• Obdavčitev najemnine je po zdajšnji zakonodaji in sicer 25 % po 10 % normiranih stroških.
• Stroški vzdrževanja in zavarovanja znašajo 1,15 % vrednosti nepremičnine, vključno z vplačili v rezervni sklad, vse ostale stroške plačuje najemnik.

Skupni donos v tem primeru bi znašal 6,0 % letno (IRR - Internal Rate of Return), tako da bi v 10. letih pridobili dobrih 245.000 EUR od najemnin in rasti vrednosti nepremičnin. Prikazan je optimistični scenarij, kjer ni izpada prihodka ali večjih vzdrževanj ali drugih stroškov, rast cene nepremičnine pa je stabilna. V mislih moramo imeti še kapitalske dobičke, ki pa jih po trenutni zakonodaji ni potrebno plačati, če investicijo držimo vsaj 15 let.

3. Zlato in nepremičnine veljata kot zaščita pred inflacijo

Naložba v nepremičnine, tako kot naložba v zlato, pogosto velja kot dobra zaščita pred inflacijo. Namreč z rastjo življenjskih stroškov rastejo tudi cene najemnin. Ko rast življenjskih stroškov vpliva na najemnine in cene nepremičnin, vaša investicija ohranja vrednost ali jo celo poveča.

Zakaj pa se nepremičnine dražijo? Če še enkrat ponovimo, so glavni razlogi za rast nepremičnin:

• Redkost zemljišč, ki so vedno dražja
• Dviganje cen gradbenih storitev, ki rasejo običajno hitreje kot inflacija
• Omejena ponudba stanovanj
• Centralizacija, urbanizacija in preseljevanje v večja mesta

Vse silnice torej delujejo v prid nadaljnje rasti cene stanovanj.

4. Razpršitev portfelja

Investiranje v nepremičnine nudi tudi odlično diverzifikacijo portfelja, saj so vrednosti nepremičnin pogosto manj odvisne od dnevnih nihanj na finančnih trgih. Medtem ko delniški in obvezniški trgi pogosto reagirajo na kratkoročne gospodarske in politične dogodke, nepremičnine ohranjajo bolj stabilno vrednost.

Vključevanje nepremičnin v portfelj omogoča vlagateljem zmanjšanje celotnega tveganja, saj se tržne vrednosti nepremičnin gibajo relativno neodvisno od drugih finančnih instrumentov. Poleg tega lahko nepremičnine kot fizična oprijemljiva sredstva zagotavljajo občutek varnosti, še posebej v obdobjih gospodarske negotovosti.

5. Psihološko varčevanje in možnost kasnejše osebne uporabe

Lastniška nepremičnina omogoča tudi psihološko dolgoročno ohranjanje vrednosti premoženja. Medtem ko se denar lahko hitro porabi, sredstva vezana v nepremičninah zagotavljajo finančno disciplino in preprečujejo prekomerno zapravljanje.

Nepremičnina tako deluje kot varno zatočišče premoženja, ki ga je mogoče po koncu oddajanja uporabiti za lastne potrebe, na primer kot dom za upokojitev ali kot dediščino za potomce.

Takšna fleksibilnost nepremičnin pomeni, da niso le finančna naložba, temveč tudi osebna varovalka, ki zagotavlja stabilnost in varnost v življenju. Ob pravilnem upravljanju lahko nepremičnina postane nepogrešljiv del tako finančnega kot osebnega premoženja.

Slabosti nepremičnine kot nalože in kako jih odpraviti

Ne glede na to, da ima nepremičnina kot naložba veliko prednosti, ima tudi nekaj svojih slabosti. Poglejmo si glavne slabosti, predvsem pa, kako te slabosti odpraviti.

• Nizka likvidnost - Prodaja nepremičnine lahko traja dlje časa, lahko več tednov ali mesecev. To pomeni, da naložba ni primerna za vlagatelje, ki potrebujejo hitro dostopnost sredstev.
• Zmerni donosi – Nepremičnine so manj donosne od kakšnih bolj tveganih naložb, kot so delnice in kriptovalute, seveda pa je na drugi strani varnost bistveno večja.
• Visoki začetni vložki - Nakup nepremičnine zahteva velik začetni kapital, kar je lahko ovira za manjše investitorje.
• Operativni stroški in tveganja - Stroški vzdrževanja, zavarovanj, rezervnih skladov in davkov lahko znatno zmanjšajo donosnost nalože. Pri novogradnjah je ta sklop tveganj manjši. Poleg tega so tukaj tudi tveganja, kot so neplačevanje najemnine ali nepravilnosti pri vzdrževanju.

Za obvladovanje teh izzivov je pomembno, da izberemo pravo nepremičnino za oddajanje, pomagamo pa si tudi s pravnimi in drugimi strokovnjaki na področju nakupa in oddajanja nepremičnin.

Smiselnost nakupa nove nepremičnine kot naložbe

Nakup nove nepremičnine kot naložbe prinaša številne prednosti, ki vlagateljem zagotavljajo višjo donosnost in stabilnost v primerjavi z nakupom starejših nepremičnin. Ključni razlogi, zakaj se odločiti za novogradnjo kot investicijo, so naslednji:

1. Višje najemnine

Nove nepremičnine so zaradi sodobne zasnove, energetske učinkovitosti in boljše opreme za najemnike privlačnejše, kar omogoča zaračunavanje višjih najemnin. Takšne nepremičnine pogosto vključujejo dodatne ugodnosti, kot so parkirna mesta, dvigala in visokokakovostni gradbeni materiali, ki zvišujejo njihovo tržno vrednost na najemniškem trgu.

2. Ohranjanje vrednosti

Novogradnje imajo zaradi svoje novosti in sodobnih standardov boljšo odpornost na padce cen na nepremičninskem trgu. Daljša življenjska doba, manjša potreba po začetnih obnovitvenih delih in trajnostne rešitve pripomorejo k temu, da nove nepremičnine ohranjajo ali celo povečujejo svojo vrednost skozi čas.

3. Nižji stroški vzdrževanja

V primerjavi s starejšimi nepremičninami imajo nove stavbe manj potreb po vzdrževanju in obnovah. Moderni gradbeni materiali in energetsko učinkovite rešitve prinašajo nižje obratovalne stroške, kar neposredno vpliva na višjo neto donosnost naložbe.

4. Privlačnost za dolgoročne najemnike

Najemniki, zlasti družine in mladi strokovnjaki, raje izbirajo novejše nepremičnine, saj ponujajo boljše bivalne pogoje, sodobno infrastrukturo in manj težav z vzdrževanjem. S tem je manjša verjetnost izpada najemnin in večja stabilnost prihodkov za lastnika.

5. Višja energetska učinkovitost

Novogradnje so grajene v skladu z najnovejšimi standardi energetske učinkovitosti, kar pomeni nižje stroške ogrevanja in hlajenja za najemnike. To povečuje njihovo privlačnost in omogoča lastnikom, da ohranijo konkurenčne najemnine.

Nakup nove nepremičnine je zato odlična izbira za vlagatelje, ki iščejo dolgoročno stabilnost, visoko kakovost in privlačne donose, hkrati pa želijo zmanjšati operativna tveganja in stroške vzdrževanja. Novogradnje omogočajo ne samo finančno donosnost, temveč tudi večjo brezskrbnost pri upravljanju naložbe.

• Poglejte si brošuro: Jurčkovo naselje - Varna naložba, ki ščiti vaše premoženje

Alternative naložbe v nepremičnine

Za tiste, ki ne želijo ali ne morejo neposredno vlagati v nepremičnine, obstajajo privlačne alternative, ki omogočajo izpostavljenost nepremičninskemu trgu z nižjimi začetnimi vložki in brez potrebe po aktivnem upravljanju.

Nekatere od teh alternativ vključujejo:

• Nepremičninski skladi (REITs) - Nepremičninski investicijski skladi (»Real Estate Investment Trusts – REITs«) so odlična izbira za vlagatelje, ki si želijo del svojih investicij na nepremičninskem trgu brez neposrednega lastništva. Ti skladi vlagajo v različne nepremičninske projekte, kot so stanovanjski kompleksi, poslovne stavbe in industrijske nepremičnine, vlagatelji pa prejemajo dividende iz prihodkov sklada. REITs omogočajo visoko likvidnost in razpršitev, saj jih je mogoče trgovati na borzi kot delnice.
• Vzajemni skladi in ETF-ji z nepremičninskim poudarkom - Vzajemni skladi, ki vlagajo v podjetja, povezana z nepremičninami ali v nepremičninske projekte, so še ena alternativa. Ti skladi omogočajo majhne mesečne vložke, kar je primerno za vlagatelje z omejenimi sredstvi. Podobno lahko na trgu najdemo tudi ETF-je oziroma indeksne sklade z nepremičninsko komponento.
• Neposredno financiranje projektov (»crowdfunding«) - S platformami za množično financiranje lahko vlagatelji podprejo posamezne nepremičninske projekte z majhnimi zneski. To je odličen način za vlagatelje, ki želijo neposredno podpreti specifične projekte brez celotnega finančnega tveganja lastništva.

Poznamo tudi druge mehanizme, kot so skupna vlaganja, nepremičninske obveznice, tokenizirane nepremičnine in podobno. Takšne alternative vlaganja v nepremičnine so še posebej privlačne za vlagatelje, ki si želijo razpršiti svoj portfelj, uživati v večji likvidnosti ali zmanjšati upravljavske obveznosti.

Slabosti takšnih naložb pa so, da obstaja več tveganj, lahko so tudi večji stroški, prav tako so lahko večja nihanja. Preden se odločite za katero od teh možnosti, je ključno oceniti lastne finančne cilje, apetit do tveganja in časovni okvir naložbe, predvsem pa se pred investicijo ustrezno izobrazite. Nenazadnje gre za bistveno bolj zahtevne in kompleksne instrumente, kot je neposreden nakup nepremičnine.

Nasveti za uspešno investiranje v nepremičnine

Za konec si poglejmo še nekaj nasvetov, ki jim je vredno slediti, da bo vaša naložba v nepremičnine kar najbolj donosna. Upoštevajte predvsem naslednje dejavnike:

• Lokacija: Lokacija ostaja ključni dejavnik pri izbiri nepremičnine. Območja z razvitimi prometnimi povezavami, šolami in poslovnimi conami prinašajo višje donose.
• Kakovost nepremičnine (novogradnje): Novogradnje in nepremičnine z visoko energetsko učinkovitostjo so bolj priljubljene med najemniki. Novogradnje so z vidika donosa lahko bistveno boljša izbira.
• Dolžina oddajanja: Razmislite o dolgoročnem oddajanju, ki prinaša večjo stabilnost prihodkov, ali kratkoročnem, ki je pogosto donosnejše na turističnih lokacijah.
• Stroški vzdrževanja: Načrtujte letne stroške vzdrževanja in jih vključite v finančne izračune, da preprečite nepričakovane stroške.
• Pravni vidiki: Poskrbite za dobro pripravljene najemne pogodbe in se seznanite z davčnimi obveznostmi, da se izognete pravnim težavam.

Investiranje v nepremičnine torej je lahko nadpovprečno donosno, če je izvedeno premišljeno in z dobrim načrtom. Prednosti, kot so stabilnost, pasivni prihodki in zaščita pred inflacijo, naredijo nepremičnine privlačne za vlagatelje. Vendar pa je ključnega pomena razumeti tudi tveganja povezana z nelikvidnostjo, operativnimi stroški in regulativnimi izzivi.

Z dobro raziskavo trga, pravilnim načrtovanjem in sodelovanjem s strokovnjaki lahko naložba v nepremičnine postane varna in donosna priložnost za plemenitenje premoženja.